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越出政策的地方证明房价越要涨

2018-07-08 09:05编辑:deeprome.com人气:


  昨天(4月22日)下午3点30分,任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。

  这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲,时长达60分钟,不乏批判与反思。

任志强

任志强

  以下为任志强杭州演讲实录——

  一季度房价暴涨

  我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

  现在是“抄底”机会

  我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

  为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

  所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

  所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

  东北、西部地区不能碰

  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

  但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12, 五分彩,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

  70家上市公司拍卖股票

  今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,所以到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。

  更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

  有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。

  调控造成劣币驱逐良币

  另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。

  总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

  很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾,这是很多人难以理解的。

  只租不售诞生“灰色空间”

(来源:周易算命网)

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